Ülkemizde uygulamada belki de en sık rastlanan sözleşme türü olan kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nun kiracı lehine düzenlemeleri, özellikle eski kiracıların ödemekte oldukları kira bedellerinin enflasyon karşısında erimiş olması ve yargı sürelerinin uzunluğu sorununun halihazırda çözülememiş olması sebepleriyle gündemini koruyor.
Bu yazımızda kira sözleşmelerine genel bir bakış ile Yargıtay kararları ışığında sözleşmenin yorumunu aktarmayı ve artış bedeli hesaplaması noktasında nitelikli bir rehber hazırlamayı hedefliyoruz.
1. Kira sözleşmesini okuma – Yasal düzenlemeler çerçevesinde anlama
Geçerli bir kira sözleşmesinin kurulması için kiralanan taşınmazın adresi, kira bedeli, kiracı ile kiralayan taraf ve kira süresi konusunda anlaşma sağlanması gerekli ve yeterlidir.
Bu şekilde kurulan kiracılık ilişkisinin Mahkeme nezdinde de kabul görmesi için sayılan unsurların karşı tarafça inkar edilmemiş olması veya somut olarak ispat edilmiş olması gerekmektedir. Dava değerinin senetle ispat sınırını geçtiği hallerde bu ispat koşulu ancak yazılı deliller ile sağlanabilecektir. Bu sebeple ispat sorunu yaşamamak adına kira sözleşmesinin en azından adi yazılı şekilde düzenlenmesi uygun olacaktır.
Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler Türk Borçlar Kanunu Dördüncü Bölümünde düzenlenmiş olup Madde 339 ve devamında Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri bakımından özel hükümler yer almaktadır. Konut ve Çatılı İşyeri Kira sözleşmelerini anlama noktasında bilinmesi gereken en temel düzenleme Bağlantılı Sözleşme başlıklı 340. Madde ve Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı başlıklı 346. Maddedir. Bu maddeler kanun koyucunun taraflara tam bir sözleşme serbestisi tanımadığını, sözleşmenin yasal çerçevelerinin hangi noktalarda çizildiğini göstermektedir.
Kanun koyucu 340. Maddede “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” ve 346. Maddede “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” düzenlemeleri ile kiraya veren karşısında daha zayıf durumda olduğu kabul edilen kiracının, sözleşme kurulduğu sırada kiralananın kullanımına ilişkin olmayan hususlarda borçlandırılmasının, kiraya verenin kira sözleşmesi üzerinden haksız menfaat sağlamasının önüne geçmektedir. Öyle ki taraflarca bu prensiplere aykırı bir düzenleme kabul edilmiş ve imza altına alınmış olsa dahi kira sözleşmesindeki ilgili hükümlerin geçersiz kabul edileceği açıkça vurgulanmaktadır.
Bu sebeple bir kira sözleşmesinin hükümleri (tarafların birbirlerine karşı borçları) incelenirken öncelikle hukuken geçersiz kabul edilecek bir düzenleme olup olmadığının tespitinin yapılması isabetli olacaktır.
Kira sözleşmeleri bakımından kanun koyucunun sözleşme serbestisi tanımadığı bir diğer alan da “yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışı” hususudur.
2. Kira Artış Hesaplamasında Dikkate Alınması Gereken Yasal Düzenlemeler
Kira sözleşmeleri büyük çoğunlukla belirli süreli olarak düzenlenmektedir. Sözleşmenin belirli-belirsiz süreli olması hali sözleşmenin feshi için ihbar sürelerinin ve dava açma sürelerinin hesaplanması noktasında önem kazanmakta olup bu yazımızda belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından kira artış düzenlemeleri incelenecektir.
Konut ve çatılı işyerleri için düzenlenen Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitmesi sözleşmenin kendiliğinden feshi sonucunu doğurmamaktadır. Kira sözleşmesi kira süresinin sonunda kiracı tarafından usulüne uygun bir bildirim yapılmadığı sürece kendiliğinden yenilenir. <<TBK m. 347 >>Kanun koyucu kiraya verene ancak bu şekilde kendiliğinden yenilenerek 10 yıl uzayan kira sözleşmelerinde fesih ihbar sürelerine uyarak sözleşmenin feshini dava yolu ile ileri sürme hakkı tanımıştır.
Bu durumda bir kira sözleşmesi yapıldığında kiracının fesih iradesi olmadığı takdirde kiraya verenin o sözleşme ile en azından 12 yıl bağlı olduğunu söylemek mümkündür. Bu oldukça uzun bir süre olduğundan yapılan sözleşmelerin kanunun tanıdığı sınırlar çerçevesinde kiracı kadar kiraya verenin de haklarını koruması menfaat dengesinin sağlanması bakımından oldukça önemlidir.
Kiraya verenin kiracıdan devam eden yıllarda kira artışı talebinde bulunabilmesi için öncelikle tarafların kira sözleşmesi kurulurken devam eden yıllarda kira bedelinde artış olacağına ilişkin de anlaşma sağlamış olması gerekmektedir. Kira artış hükmünün geçerli olabilmesi öngörülen artış miktarı veya oranının “belirli ya da belirlenebilir” nitelikte olmasına bağlıdır. Taraflar, kira sözleşmesi kurulurken yenilenen kira dönemleri için geçerli bir kira artış hükmü eklememiş, bu konuda bir mutabakat sağlamamış ise kiraya veren ancak dava yolu ile kira artışı talebinde bulabilecektir. (TBK 344)
Belirli süreli, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin uzaması halinde uygulanacak kira artış oranı belirlenmiş ise bu oran yasal sınırlar çerçevesinde uygulama yeri bulacaktır. Bu sebeple ilgili dönemin yasal sınırlarını bilmek ve sözleşmede belirtilen oran ile birlikte değerlendirmek gerekecektir.
01/07/2012 öncesi 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemi;
Taşınmazın konut ya da çatılı işyeri olduğu fark etmeksizin Sözleşme serbestisi benimsenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesine kadar aradan geçen zaman içinde konu yasal olarak düzenlenmemiş ve Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.
01/07/2012 tarihi itibariyle yürürlüğe giren TBK dönemi;
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin yasal üst sınır TBK 344. Maddesinde düzenlenmiş olup bu maddenin yürürlük tarihi ve yapılan bir takım değişiklikler sebebi ile açıklanması yerinde olacaktır.
TBK MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
**6217 sayılı Kanunun Geçici 2 maddesi; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında “344 üncü madde 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.
**7161 sayılı Kanunun 56’ncı maddesiyle, 344 üncü maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir. Bu değişiklik 01/01/2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde, yürürlüğe girmiştir.
(Hükümde yer alan “üfe” kriteri yerine “tüfe” olarak endeks artışının kabul edilmesinin sebebinin kiracının korunma gayesi olduğu ifade edilebilir. Kanun ilk yasalaştığı dönemde üretici fiyat endeksinin tüketici fiyat endeksinden daha düşük olması sebebi ile üretici fiyat endeksi temel endeks olarak tercih edilmişti. Değişiklik öncesi 2018 yılı incelendiğinde, yaşanan kur dalgalanmaları ve diğer sebeplerle ekonomik göstergelerde büyük değişikliklerin olduğu ve kira sözleşmelerinde tarafların esas almaları gereken üfe artış oranının neredeyse %30’a yaklaştığı, bu oranın o dönem koşullarında yüksek karşılandığı görülmektedir. )
** 11.6.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle “ 11.6.2022 ilâ 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarının ortalaması yerine %25 olacaktır. Devamında bu düzenleme uzatılmış ve 1.7.2024 tarihine kadar uygulanmıştır.
Tüm bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde kira artış oranı hesaplamasında yasal üst sınır tabloda açıklandığı hale gelmiştir.
| KİRA DÖNEMİ | ………. – 01/07/2012 | 01/07/2012 – 01/01/2019 | 01/01/2019 – 11/06/2022 | 11/06/2022 – 01/07/2024 | 01/07/2024 – ……… |
| KONUT | Sözleşme serbestisi | Üfe 12 aylık ortalama | Tüfe 12 aylık ortalama | %25 | Tüfe 12 aylık ortalama |
| ÇATILI İŞYERİ | Sözleşme serbestisi | Sözleşme serbestisi | Tüfe 12 aylık ortalama | Tüfe 12 aylık ortalama | Tüfe 12 aylık ortalama |
Tarafların kira artışına ilişkin anlaşmalarına gelirsek;
Taraflar, yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira artışını yüzdelik olarak, TÜFE / ÜFE / TÜFE ÜFE Ortalaması şekillerinde veya “belirli ya da belirlenebilir” bir başka ölçüte göre de belirleyebilirler.
Bahsi geçen Tüfe (Tüketici Fiyat Endeksi) ile Üfe (Üretici Fiyat Endeksi) TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından aylık bazda açıklanan verilerdir. Bu veriler kendi içinde “12 aylık ortalama” , “Önceki yıl aynı aya göre ortalama” ve sair başlıklar ile açıklanmakta olup “kira artışının belirli, belirlenebilir“ olması gerektiğinden kira sözleşmesi artış hükmünde tam olarak hangi başlık ile açıklanacak değerin artış oranı olarak kabul edildiği belirtilmelidir. (Örneğin Tüfe 12 aylık ortalama, Üfe önceki yıl aynı aya göre ortalama gibi)
Yerleşik Yargıtay İçtihatları, tarafların TÜFE veya ÜFE değerlerinin açıklanan hangi veriye göre hesaplanacağının sözleşmede belirtilmemiş olması halinde hesaplamanın “12 aylık ortalama” üzerinden yapılmasının kabul edildiğini göstermektedir.
T.C YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2005/ 9613 Karar: 2005 / 9258 Karar Tarihi: 11.10.2005; “Sözleşmede kira parasının TEFE oranında artırılacağı kararlaştırılmış ise de bu oranın nasıl uygulanacağı düzenlenmemiştir. Davalının savunduğu gibi bir önceki yılın aynı ayına isabet eden oranda artış yapılacağına dair bir hüküm sözleşmede yer almamaktadır. Bu durumda on iki aylık değişim oranı ortalamasının uygulanması gerekir.”
Kira sözleşmelerinde artış oranı olarak TÜFE, ÜFE, ya da TÜFE ÜFE Ortalaması şeklindeki oranların tespiti için TÜİK resmi sitesinden önceki dönemlere ilişkin açıklanan verilere ulaşmak mümkündür. Prensip olarak önce ilgili ay kira ödemesinin yapılması ve sonrasında ödeme yapılan ay taşınmazın kullanımı söz konusu olduğu için yeni kira döneminin başlaması ile kira bedelinin artış uygulanarak ödenmesi gerekmektedir. Uygulamada kira artışının yapıldığı ayda açıklanacak verilerin mi yoksa bir önceki ay ilan edilen verilerin mi hesaplamada esas alınacağı konusunda yaşanan karışıklıklar ileride kira farkı sebebiyle kiracı aleyhine yasal işlem yapılması riski taşımaktadır.
Bir örnek üzerinden açıklamak gerekir ise, 1.10.2024 tarihinde kira dönemi yenilenecek olan bir kira sözleşmesine ilişkin “TÜFE 12 Aylık Ortalama” üzerinden artış yapılması kararlaştırılmış ise, bu tarihte taraflar TÜİK resmi sitesinde “TÜFE 12 Aylık Ortalama” adıyla ilan edilen son veriye baktıklarında bir önceki ayın ilk 3-4 günü içerisinde ilan edilmiş olan veriler ile karşılaşacaktır. Yani neticede önceki ay ilan edilen veriler kira artışı hesaplamasında dikkate alınacaktır. Bu noktada hesaplama için bir uzmandan destek almak yararlı olacaktır.
Yasal sınır ve sözleşmesel oranların değerlendirilmesi;
Bahsi geçen yasal düzenlemeler gereğince tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranının ilgili döneme ilişkin yasal üst sınırdan daha yüksek olması halinde kira artışı yasal üst sınır oranında gerçekleşecektir. Şayet tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranı ilgili döneme ilişkin yasal üst sınırdan düşük ise, sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uygulanacaktır.
3. Kira alacakları bakımından zamanaşımı
Kira bedeline ilişkin alacaklar bakımından 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Kiracının yapılan kira ödemelerini hangi ay kira bedeli olduğunu açıkça ve ayrıca belirtmeden gönderdiği durumlarda kira ödemeleri, varsa önceki eksik ödemelerine mahsup edilebilir.
Yargıtay 6. HD 20.10.2016 T. 8655/6047; “Davalı kiracı tarafından yapılan ödemeler açıklamasız olmakla birlikte, mahkemece kira sözleşmesi başlangıcından itibaren tüm hesap ekstresi celp edilerek ödenmeyen kira alacağının belirlenmesi gerekirken kiracı tarafından açıklama bulunmaksızın bankaya yapılan ödemelerinin talep edilen kira alacağından mahsup edilerek hesaplama yapılmasının hatalı olduğu..”
4. Kira alacakları bakımından faiz
Kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmeler olup kira sözleşmesinde belirtilen tarihlerde ayrıca hiçbir ihtar ve ihbara gerek olmaksızın kira alacakları muaccel olur. Bu tarihlerde kira bedelinin ödenmemesi halinde ödenmeyen/eksik ödenen kira bedeli için; konut kiraları bakımından yasal faiz, ticari iş sebebiyle yapılan kiralamalar bakımından ticari faiz işler.
YARGITAY 8. HD 13.02.2017 T. 580/1615; “Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemlerine ilişkindir. .. Davalı tacir olup, işin de ticari olması nedeniyle davacının, 3095 sayılı Kanun’un 2/2 maddesi gereğince avans faiz oranında faiz talep edebileceği, davacı tarafça sözleşmede kararlaştırılan ve talep edilen faiz, TBK’nın 120. maddesindeki temerrüt faizinin üst sınırını aştığı durumlarda, TBK’nın 120/2. maddesi gereğince tacirler için avans faizi, tacir olmayanlar için yasal faizin yüzde yüz fazlası olarak uygulanarak faizin hesaplanması ve hükmedilmesi gerekeceği, bu durumda TBK’nun 120. maddesi uyarınca tacirler için mevzuat hükümlerine göre belirlenen avans faizinin yüzde yüz fazlası olarak uygulanarak bu miktar üzerinden faize hükmedilmesi gerekirken, tacir olmayanlar için geçerli olan yasal faizin yüzde yüz fazlası üzerinden faize karar verilmesinin doğru olmadığı”
5. Kira alacakları bakımından KDV hesaplanması;
Özellikle son 4 yıl içinde, KDV ve STOPAJ gibi tarafların belli durumlarda ödemesi gerekli olan vergilerde bir takım değişiklikler yapılmıştır. Yenilenen kira dönemlerinde ödenecek kira bedelinin tespiti bakımından ilgili dönemde geçerli olan KDV ve STOPAJ oranlarının da incelenmesi gerekmektedir.
01.08.2020 ile 31.12.2020 tarihleri arasında iş yeri kiralamalarında uygulanan stopaj oranı % 20’den % 10’a; yine iş yeri kiralamalarında uygulanan KDV oranı % 18’den % 8’e düşürülmüştür. İndirimli KDV oranı ve kira ödemelerinden kesilen indirimli stopaj oranı uygulaması 30.09.2021 tarihi itibari ile sona ermiştir. 01.10.2021 tarihinden itibaren eski oranlar uygulanmaya devam etmiştir.
07.07.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı” (Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar) ile; mal ve hizmetlerde uygulanan yüzde 18’lik Katma Değer Vergisi (KDV) yüzde 20’ye çıkarılmıştır.
Tüm bu açıklamalar kapsamında yıllara göre uygulanması gereken KDV oranları şöyledir;
| KİRA DÖNEMİ | …….- 01/08/2020 | 01/08/2020- 30/09/2021 | 01/10/2021- 07.07.2023 | 07.07.2023- …………. |
| KDV ORANI | %18 | %8 | %18 | %20 |
6. Kira sözleşmelerinde Yetkili Mahkeme
Yetkili Mahkemenin belirlenmesi koşulları Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) da düzenlenmiş olup, 6100 sayılı HMK 1 Ekim 2011’de yürürlüğe girmiştir. Buna göre;
İmza tarihi itibariyle 1/10/2012 den önce düzenlenmiş kira sözleşmeleri bakımından 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 22. maddesine göre; Tarafların yetki sözleşmesi yapmak suretiyle yetkili olmayan bir mahkemenin yetkisini kabul edebilecekleri, buna göre, tüzel kişilerin yanında gerçek kişilerin de yetki sözleşmesi yapabilecekleri düzenlenmiştir.
İmza tarihi itibariyle 1/10/2012 den sonra düzenlenmiş kira sözleşmeleri bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetki sözleşmesini düzenleyen 17. maddesinde ise;
“Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır” düzenlemesine yer verilmiştir. Görüldüğü üzere, yetki sözleşmesi düzenleyebilecek şahıslar sadece tacirler veya kamu tüzel kişileri olarak sınırlandırılmıştır.
Sonuç
Yukarıda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kira artış oranının hesaplanması usulü, mevcut mevzuat ve kira alacakları ile yakından ilişkili bir takım temel bilgiler sunulmuştur. Özellikle kiracı kiralayan ihtilafının mevcut veya muhtemel görüldüğü hallerde somut olayın özelliklerine göre yasal düzenlemelerin nasıl uygulanacağına ilişkin hukuki destek almak büyük önem arz edecektir.