Şirketin faaliyet gösterdiği işyerinin şirket ortaklarından birine ait olması, özellikle küçük ve orta ölçekli şirketlerde oldukça yaygın bir uygulamadır. Taşınmazın şirket tarafından kullanılması çoğu zaman kira sözleşmesiyle düzenlenmekte ve ödenen kira bedeli şirket kayıtlarında gider olarak dikkate alınmaktadır.

Ancak taraflardan birinin şirket, diğerinin ise şirket ortağı olması, işlemin tamamen tarafların serbest iradesine bırakılabileceği anlamına gelmez. Kira bedelinin nasıl belirlendiği, ödemenin nasıl yapıldığı, stopaj ve varsa KDV uygulaması, şirket açısından gider yazılabilecek tutar ve işlemin şirketler hukuku bakımından hangi usulle gerçekleştirildiği birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle kira bedelinin emsallerden belirgin biçimde yüksek veya düşük belirlenmesi, ilişkili kişiler arasındaki işlemlere ilişkin vergisel düzenlemeler bakımından risk yaratabilir. Bu nedenle şirket ortağına ait taşınmazın şirkete kiralanması, yalnızca bir kira sözleşmesinin imzalanmasından ibaret görülmemeli; işlemin baştan sona belgeli ve ekonomik gerekçesi açıklanabilir şekilde yapılandırılması sağlanmalıdır.

Bu yazımızda şirket ortağının taşınmazının şirkete kiralanmasının uygulamada sıklıkla görülmesi sebebiyle sorular üzerinden kiralama şekli ve vergi hukuku bağlamında dikkat edilmesi gerekenleri açıklayacağız.

1. Şirket Ortağının Taşınmazını Şirkete Kiralaması Mümkün müdür?

Evet. Şirket ortağı, kendisine ait taşınmazı ortağı olduğu şirkete kiralayabilir. Bu durumda taşınmazın maliki ile şirket arasında Türk Borçlar Kanunu anlamında bir kira ilişkisi kurulmuş olur.

Bununla birlikte şirket ile ortağın birbirinden bağımsız üçüncü kişiler olmaması, kira bedelinin belirlenmesinde ayrıca önem taşır. Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 13. maddesi kapsamında şirket ortakları ilişkili kişi olarak kabul edilmekte; ilişkili kişiler arasındaki işlemlerde emsallere uygunluk ilkesine uyulması gerekmektedir. Kiralama işlemleri de bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Dolayısıyla temel soru yalnızca “kira sözleşmesi yapılabilir mi?” değildir. Aynı zamanda “belirlenen kira bedeli, taraflar birbirinden bağımsız olsaydı ortaya çıkacak bedelle makul ölçüde uyumlu mu?” sorusunun da cevaplanabilmesi gerekir.

2. Kira Bedeli Nasıl Belirlenmelidir?

Kira bedelinin belirlenmesi, bu işlemin vergisel açıdan en önemli noktalarından biridir. Uygulamada hem Gelir Vergisi Kanunu’ndaki emsal kira bedeli düzenlemesi hem de Kurumlar Vergisi Kanunu’ndaki transfer fiyatlandırması hükümleri dikkate alınmalıdır.

Özellikle şirketin ortağına ait bir işyerini kiraladığı durumda, kira bedelinin piyasa koşullarından açıkça kopuk olmaması gerekir. Taşınmazın bulunduğu bölge, yüzölçümü, kullanım amacı, bina yaşı, fiziksel özellikleri, ulaşım imkanları, otopark ve benzeri özellikler ile karşılaştırılabilir taşınmazların kira bedelleri değerlendirmeye alınabilir.

Emsal araştırmasının yalnızca internet üzerindeki birkaç ilandan ibaret bırakılması her olayda yeterli olmayabilir. Emsallerin taşınmazla gerçekten karşılaştırılabilir olması ve farklılıkların kira bedeline etkisinin mümkün olduğunca açıklanabilmesi önemlidir.

Pratikte en güvenli yöntemlerden biri, kira bedelinin belirlenmesinden önce kısa bir emsal dosyası oluşturmaktır. Bu dosyada karşılaştırılan taşınmazların adresi veya bölgesi, kullanım alanı, kullanım amacı, ilan tarihi, talep edilen kira bedeli ve taşınmazın mevcut taşınmazla benzer veya farklı yönleri gösterilebilir.

3. KDV ve Stopaj Hangi Kira İlişkilerinde Doğar, Kim Öder?

Kira ilişkilerinde KDV ve stopaj sıklıkla birbirine karıştırılsa da aslında farklı vergisel yükümlülüklerdir. Stopaj, kira ödemesi üzerinden kiracı tarafından kesilerek vergi dairesine ödenen gelir vergisi tevkifatıdır. KDV ise kiralama işleminin KDV’ye tabi olması halinde kira bedeline ayrıca uygulanan bir vergidir.

Stopaj hangi kira ilişkilerinde uygulanır?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca, belirli kişiler tarafından yapılan kira ödemelerinde gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir. İşyeri kiralarında özellikle kiracının vergi kesintisi yapmakla yükümlü kişi veya kurum olması ve kiraya verenin gerçek kişi olması halinde stopaj gündeme gelir.

Bu durumda stopajı kiraya veren değil, kiracı yapar. Kiracı, kira bedelinden vergiyi keserek vergi dairesine öder; taşınmaz sahibine ise stopaj düşüldükten sonra kalan net tutarı öder.

Örneğin aylık brüt kira bedelinin 100.000 TL olduğu bir işyeri kirasında, %20 oranındaki stopaj 20.000 TL olacaktır. Kiracı, 20.000 TL’yi vergi olarak beyan edip öderken taşınmaz sahibine 80.000 TL ödeme yapar.

Burada önemli olan nokta, stopajın kiraya veren açısından bir “ek ödeme”, kiracı açısından ise kira bedeline eklenen bir maliyet olmadığıdır. Stopaj, kira bedelinin içinden kesilerek vergi idaresine ödenir.

Bu nedenle kira sözleşmesinde kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğunun açıkça belirtilmesi önemlidir.

KDV hangi kira ilişkilerinde uygulanır?

KDV bakımından temel ayrım, taşınmazın kime ait olduğundan ziyade kiraya verenin ve kiralama faaliyetinin KDV Kanunu bakımından niteliğidir.

Gerçek kişinin, ticari veya zirai faaliyetinin yürütüldüğü işletmeye dahil olmayan özel malvarlığındaki bir taşınmazını kiraya vermesi ile bir şirketin veya işletmenin aktifindeki taşınmazı kiraya vermesi aynı şekilde değerlendirilmez.

Özel malvarlığındaki taşınmazın gerçek kişi tarafından kiraya verilmesi halinde, kira geliri kural olarak KDV’nin konusuna girmez. Buna karşılık taşınmazın bir işletmenin aktifinde bulunması veya kiralama işleminin ticari/iktisadi faaliyet kapsamında gerçekleştirilmesi halinde KDV doğabilir.

KDV’nin uygulanması gereken durumlarda KDV’nin mükellefi kiraya verendir. Ancak kira bedelinin tahsilinde KDV, kira bedeline eklenerek kiracıdan tahsil edilir ve kiraya veren tarafından beyan edilerek ödenir.

Örneğin KDV hariç kira bedelinin 100.000 TL olduğu ve %20 KDV uygulanması gereken bir kiralamada:

• Kira bedeli: 100.000 TL
• KDV: 20.000 TL
• Toplam fatura bedeli: 120.000 TL

olacaktır.

Dolayısıyla stopaj ile KDV’nin yönü birbirinden farklıdır: Stopajda kiracı, kira bedelinden vergiyi kesip vergi dairesine öder; KDV’de ise KDV’yi kiraya veren hesaplar, kiracıdan tahsil eder ve vergi dairesine beyan eder.

Peki hem KDV hem stopaj aynı anda olabilir mi?

Evet, bazı kira ilişkilerinde hem KDV hem de stopaj söz konusu olabilir.

Örneğin KDV’ye tabi bir taşınmazın, stopaj yapmakla yükümlü bir şirket tarafından gerçek kişiden kiralanması halinde iki vergi türü aynı işlemde gündeme gelebilir. Bu durumda KDV, kira bedeline ayrıca eklenirken; stopaj, mevzuatta öngörülen matrah üzerinden kiracı tarafından kesilir.

Bu nedenle sözleşmede yalnızca “aylık kira bedeli 100.000 TL’dir” denilmesi yeterli olmayabilir. Kira bedelinin brüt/net niteliği, KDV’nin dahil olup olmadığı ve stopajın nasıl uygulanacağı açıkça düzenlenmelidir.

Özetle;

Vergi	Ne zaman gündeme gelir?	Kim hesaplar/keser?	Kim vergi dairesine öder?
Stopaj	Kanunda öngörülen kira ödemelerinde	Kiracı keser	Kiracı
KDV	Kiralama işlemi KDV’ye tabi ise	Kiraya veren hesaplar	Kiraya veren
KDV + Stopaj	Her iki verginin şartları birlikte oluşuyorsa	KDV’yi kiraya veren hesaplar, stopajı kiracı keser	KDV: kiraya veren / Stopaj: kiracı

Bu nedenle bir kira sözleşmesi hazırlanırken “KDV var mı?” ve “stopaj var mı?” sorularının birbirinden bağımsız olarak cevaplanması gerekir. Özellikle şirket ile gerçek kişi arasındaki işyeri kiralarında, tarafların vergi statüsü belirlenmeden kira bedelinin net veya brüt olarak belirlenmesi ileride ödeme ve vergi uyuşmazlıklarına yol açabilir.

4. Kira Bedelinin Emsallerden Sapması Halinde Ne Olur?

İlişkili kişiler arasındaki işlemlerde kira bedelinin piyasa koşullarından ciddi biçimde sapması, vergi incelemesinde sorgulanabilecek bir husustur.

Örneğin şirketin ortağına piyasa değerinin belirgin şekilde üzerinde kira ödemesi veya taşınmazın piyasa değerinin çok altında bir bedelle şirkete kullandırılması, işlemin emsallere uygunluğu bakımından ayrıca incelenebilir.

Burada amaç “en yüksek” veya “en düşük” kira bedelini bulmak değil, işlemin ekonomik gerçekliğini yansıtan ve objektif verilerle açıklanabilen bir bedel belirlemektir.

Özellikle yüksek tutarlı kira ilişkilerinde, kira bedelinin hangi veriler esas alınarak belirlendiğinin yazılı olarak saklanması önemlidir. Gerektiğinde değerleme raporu, bölgedeki benzer taşınmazlara ilişkin veriler veya birden fazla emsal ilan kullanılabilir.

5. Şirket Ödediği Kirayı Gider Yazabilir mi?

Şirketin faaliyetinde kullandığı taşınmaz için ödediği kira bedeli, genel olarak ticari kazancın elde edilmesi ve idamesiyle bağlantılı olduğu ölçüde gider olarak dikkate alınabilir. Ancak gider kaydının yapılabilmesi, kira bedelinin yalnızca muhasebe sistemine işlenmiş olmasına bağlı değildir.

Kira ilişkisinin gerçek olması, taşınmazın şirket faaliyetinde kullanılması, ödeme ve belgelendirme sürecinin sözleşmeyle uyumlu olması ve ilişkili kişiler arasındaki işlem bakımından emsallere uygunluk ilkesinin gözetilmesi gerekir.

Bu nedenle kira sözleşmesi, banka dekontları, stopaj belgeleri, varsa KDV belgeleri ve kira bedelinin belirlenmesine esas emsal çalışmasının birlikte muhafaza edilmesi önerilir.

6. İşyeri Kirasında Stopaj Nasıl Uygulanır?

Taşınmazın gerçek kişiye ait olması ve işyeri olarak kiraya verilmesi halinde, kiracı şirket tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılması gündeme gelir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında işyeri kira ödemelerinde uygulanan genel tevkifat oranı %20’dir.

Örneğin sözleşmede aylık 100.000 TL brüt kira bedeli kararlaştırılmışsa, 20.000 TL gelir vergisi stopajı kesilir ve taşınmaz sahibine 80.000 TL ödenir.

Bu nedenle sözleşmede kira bedelinin “net” veya “brüt” olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir. “Aylık 100.000 TL kira” ifadesi tek başına yeterince açık değildir.

Eğer tarafların amacı taşınmaz sahibinin hesabına her ay 100.000 TL net geçmesi ise, bu tutarın stopaj dikkate alınarak brütleştirilmesi gerekir. Aksi halde tarafların kira bedeline ilişkin ekonomik beklentileri ile muhasebe ve vergi uygulaması arasında fark ortaya çıkabilir.

7. Kira Bedelinin Mahsup Edilmesi Stopaj Yükümlülüğünü Ortadan Kaldırır mı?

Hayır. Kira bedelinin mutlaka elden veya banka yoluyla nakit olarak ödenmesi gerektiği düşünülmemelidir. Kira bedelinin ortağın şirketten olan alacağına mahsup edilmesi, ortak cari hesabına işlenmesi veya başka bir ekonomik menfaat sağlanması halinde de işlemin vergisel niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Örneğin şirket, ortağın taşınmazına ilişkin bir gideri üstleniyor ve bu gider kira bedeline mahsup ediliyorsa, söz konusu işlemin kira ilişkisi bakımından sonuç doğurup doğurmadığı ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle kira ödemeleri ile ortak cari hesabındaki diğer hareketlerin birbirinden ayrıştırılması ve kira işleminin açık biçimde izlenebilmesi sağlanmalıdır.

8. Taşınmaz Bedelsiz Kullandırılabilir mi?

Ortağın taşınmazını şirkete bedelsiz kullandırması mümkündür. Ancak bedelsiz kullanımın vergisel açıdan hiçbir sonuç doğurmayacağı söylenemez.

Bedelsiz kullanım halinde özellikle emsal kira bedeli ve taşınmaz sahibinin elde ettiği veya elde etmiş sayılabileceği gelir bakımından Gelir Vergisi Kanunu hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıca şirket açısından emsallere uygunluk ilkesi bakımından da işlemin neden bedelsiz olduğu açıklanabilir olmalıdır.

Şirketin taşınmazı fiilen ve sürekli olarak kullandığı durumlarda, işlemin açık bir kira sözleşmesiyle ve makul bir bedelle yapılandırılması; tarafların gerçek iradesini, ödeme düzenini ve vergisel yükümlülükleri daha şeffaf hale getirecektir.

9. Kira Bedeline KDV Eklenir mi?

KDV yönünden sonuç, yalnızca taşınmazın “işyeri” olmasına göre belirlenmez. Kiraya verenin vergi statüsü, taşınmazın işletme veya özel malvarlığı içindeki niteliği ve kiralama faaliyetinin KDV bakımından niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle gerçek kişinin özel malvarlığında bulunan bir taşınmazı şirkete kiralaması ile taşınmazın bir işletmenin ticari veya iktisadi faaliyetinin parçası olarak kiraya verilmesi aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

KDV uygulanması gereken bir durumda sözleşmede kira bedelinin KDV dahil mi, hariç mi olduğu açıkça belirtilmelidir. Böylece sonradan “100.000 TL kira bedeline KDV dahil miydi?” şeklinde bir uyuşmazlığın önüne geçilebilir.

10. Kira Ödemesi Nasıl Yapılmalı?

İşyeri kira ödemelerinde banka veya PTT aracılığıyla tevsik yükümlülükleri bulunduğundan, şirket ile ortak arasındaki kira ödemelerinin banka üzerinden gerçekleştirilmesi ve işlem açıklamasının açıkça yazılması uygun olacaktır.

Örneğin banka açıklamasında “Eylül 2026 işyeri kira bedeli” gibi bir ifade kullanılması, ödemenin niteliğinin sonradan kolaylıkla tespit edilmesini sağlar.

Özellikle ortak cari hesabının aktif olduğu şirketlerde kira ödemelerinin diğer ortak işlemleriyle karıştırılmaması gerekir. Şirketin ortağa yaptığı her ödeme “kira” olarak, her mahsup işlemi de “kira ödemesi” olarak kabul edilmemelidir. Kira sözleşmesi, muhasebe kaydı ve banka hareketi birbiriyle uyumlu olmalıdır.

11. Ortak Aynı Zamanda Müdür veya Yönetim Kurulu Üyesiyse

Taşınmaz sahibi olan ortağın aynı zamanda şirketin müdürü veya yönetim kurulu üyesi olması halinde konu yalnızca kira hukuku ve vergi hukuku bakımından değerlendirilmemelidir.

Şirket ile yönetim organı üyesi arasındaki işlemlerde Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili hükümleri, şirketin temsil şekli ve gerekli karar prosedürleri ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle özellikle limited şirket müdürü veya anonim şirket yönetim kurulu üyesi olan ortakla yapılacak kira sözleşmelerinde, sözleşmenin şirket adına kim tarafından ve hangi yetkiyle imzalanacağı önceden belirlenmelidir.

Şirketin tek ortaklı veya az ortaklı olması, temsil ve karar süreçlerine ilişkin hukuki değerlendirmeyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Sonuç: İşlemi Baştan Doğru Kurmak

Şirket ortağına ait taşınmazın şirkete kiralanması hukuken mümkün ve uygulamada yaygın bir işlemdir. Ancak işlemin taraflarının ilişkili kişiler olması, kira bedelinin tamamen serbestçe belirlenebileceği anlamına gelmez.

Sağlıklı bir yapı için üç temel noktaya dikkat edilmelidir:

1. Kira bedeli, taşınmazın özellikleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak emsallere uygun ve gerekçelendirilebilir şekilde belirlenmelidir.

2. Stopaj, KDV ve şirket açısından gider yazma uygulaması, taşınmazın ve tarafların vergi statüsü dikkate alınarak doğru şekilde kurulmalıdır.

3. Kira sözleşmesi, emsal araştırması, banka ödemeleri, vergi belgeleri ve şirket kararları birbiriyle uyumlu olacak şekilde muhafaza edilmelidir.

Özetle, şirket ortağı ile şirket arasındaki kira ilişkisinde önemli olan yalnızca “bir sözleşme imzalanmış olması” değildir. Kira bedelinin neden o seviyede belirlendiği, ödemenin nasıl yapıldığı ve işlemin şirket kayıtlarına nasıl yansıtıldığı da aynı bütünün parçalarıdır.

İşlemin en başından itibaren bu unsurlar birlikte planlandığında, hem şirketin hem de ortağın hukuki ve vergisel açıdan daha öngörülebilir bir zeminde hareket etmesi mümkün olur.